建 設 部 文 件

建住房[2003]131號

建設部關于印發(fā)《業(yè)主大會規(guī)程》的通知 
 
 

各省、自治區(qū)建設廳，直轄市房地局，新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，保障民主決策，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，我部制定了《業(yè)主大會規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部住宅與房地產業(yè)司。

中華人民共和國建設部
二○○三年六月二十六日

業(yè)主大會規(guī)程

　　第一條　為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本規(guī)程。

　　第二條　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　第三條　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主大會應當設立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　第四條　只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第五條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第六條　籌備組應當做好下列籌備工作：

　　（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ǘ﹨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

　?。ㄈ┐_認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

　?。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；

　?。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第七條　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，按照省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法確定。

　　第八條　籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。

　　第九條　業(yè)主大會履行以下職責：

　?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷臉I(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　?。ㄋ模Q定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

　?。ㄎ澹┲贫?、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　?。┓?、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

　　第十條　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

　　第十一條　業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　?。ㄒ唬?0％以上業(yè)主提議的；　

　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。

　　第十三條　業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　第十四條　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。

　　第十五條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

　　第十七條　業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

　　業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

　　第十八條　業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。

　　第十九條　業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。

　　第二十條　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1－2人。

　　第二十一條　業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┍疚飿I(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規(guī)；

　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力；

　?。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。

　　第二十二條　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。

　　第二十三條　業(yè)主委員會履行以下職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　?。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實施；

　?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十四條　業(yè)主委員會應當督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。

　　第二十五條　經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。

　　第二十六條　業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　第二十七條　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。

　　第二十八條　業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　第二十九條　經業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第三十條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

　　（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　?。ǘo故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；

　?。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈模?/P>

　?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I(yè)主大會提出辭呈的；

　?。┚懿宦男袠I(yè)主義務的；

　?。ㄆ撸┢渌虿灰藫螛I(yè)主委員會委員的。

　　第三十一條　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

　　第三十二條　因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算工作。

　　第三十三條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

　　第三十五條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。

　　第三十六條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。

　　違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。