在上世紀(jì)80年末90年代初我國(guó)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革中，暴露出了我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資計(jì)劃管理失控、市場(chǎng)體系殘缺不全、金融市場(chǎng)缺乏調(diào)控、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低等問題。為了進(jìn)行應(yīng)對(duì)，《城市房地產(chǎn)管理法》于1994年7月出臺(tái)，并于次年5月實(shí)施。

　　這部法律共七章七十二條，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)的出讓和劃撥、房地產(chǎn)開發(fā)和交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出了規(guī)定，改變了房地產(chǎn)行業(yè)無法可依的局面，土地、開發(fā)、物業(yè)、評(píng)估、交易等各個(gè)子行業(yè)都有了可以遵循的法律規(guī)范，形成一個(gè)較為完善的房地產(chǎn)法律體系。而且，隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，《城市房地產(chǎn)管理法》也隨之增加了有關(guān)拆遷的規(guī)定，在不斷完善法律體系的同時(shí)，尋求著公共利益與私人利益的平衡點(diǎn)。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》的立法宗旨

　　在《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)之前，我國(guó)管理混亂的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，給這部法律的立法宗旨提出了明確需求，即加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　在西方國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵和汽車制造業(yè)并稱國(guó)民經(jīng)濟(jì)三大支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了基本物質(zhì)基礎(chǔ)和前提，改善了城市居民生活條件，而且為國(guó)家提供了一項(xiàng)重要財(cái)富來源，這在客觀上必然要求用法律加以規(guī)范、引導(dǎo)、推動(dòng)和保障。因此，“加強(qiáng)管理”被放在了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的首位。

　　雖然在此前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)空中，國(guó)家也出臺(tái)了大量的相關(guān)文件，但均沒有上升到法律的高度。較之行政管理文件，法律手段更具有嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和權(quán)威性，并且為衍生出的行政管理提供相關(guān)法律依據(jù)。因此，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序便成為了該法立法宗旨之二。

　　在一個(gè)有序的經(jīng)濟(jì)體系中，各方的合法利益均應(yīng)受到法律的保護(hù)。在該法中，確認(rèn)了房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益，便是將這些利益納入到國(guó)家法律保護(hù)范圍之下。在《城市房地產(chǎn)管理法》中，第一次明確規(guī)定了土地有償出讓是土地使用權(quán)取得的主要方式，并明確規(guī)定土地使用權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；規(guī)定了商品房銷售活動(dòng)的一些基本準(zhǔn)則；規(guī)定房產(chǎn)、地產(chǎn)分開管理；明確提出要扶持和發(fā)展居民住宅建設(shè)。為保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，明確規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

　　當(dāng)上述立法宗旨均得到體現(xiàn)以后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)便可在國(guó)家宏觀調(diào)控的管理下得到持續(xù)、快速、穩(wěn)定、有序的發(fā)展。可以說，《城市房地產(chǎn)管理法》的出臺(tái)，填補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)法律的空白，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了法制管理的新時(shí)期，為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)提供了基本法律原則和制度。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》的基本原則

　　《城市房地產(chǎn)管理法》的基本原則，是指該法的主要宗旨和基本組則，也可以看作是制定和實(shí)施該法的出發(fā)點(diǎn)。該法的基本原則包括：節(jié)約用地、保護(hù)耕地原則；國(guó)有土地有償、有限期使用原則；扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民居住條件原則；保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利人必須守法原則；依法納稅原則。

　　此外，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一也通常被作為《城市房地產(chǎn)管理法》的立法原則之一。該原則中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。經(jīng)濟(jì)效益是指在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域講求經(jīng)濟(jì)核算，強(qiáng)調(diào)投入產(chǎn)出的比例，為投資者帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益指的是房地產(chǎn)開發(fā)為整個(gè)社會(huì)帶來的正面影響以及產(chǎn)生的積極效果。環(huán)境效益是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須注重環(huán)境的優(yōu)化，力求達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)的最佳狀態(tài)。環(huán)境效益不僅包括自然環(huán)境，還包括社會(huì)環(huán)境。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡，管理者的最大任務(wù)就是謀求三者結(jié)合的最佳點(diǎn)。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》面臨變革

　　雖然《城市房地產(chǎn)管理法》自出臺(tái)以來，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展起到了重要作用，但隨著時(shí)間的推移，以及我國(guó)立法逐漸加強(qiáng)對(duì)個(gè)人權(quán)益的保護(hù)，《城市房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)無法適應(yīng)社會(huì)的需求，特別是《物權(quán)法》實(shí)施以后，這種差距越發(fā)明顯。比如對(duì)拆遷活動(dòng)中“公共利益”沒有進(jìn)行明確界定，“土地使用權(quán)”與“建設(shè)用地使用權(quán)”界定不清，“住宅用地自動(dòng)續(xù)期”被加上諸多手續(xù)前提，“屬權(quán)登記”制度存在漏洞等。

　　對(duì)于土地征收與拆遷補(bǔ)償中存在的問題，為了保障被征收人的合法權(quán)益和城市建設(shè)的順利進(jìn)行，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部擬定了《城市房地產(chǎn)管理法（修正案草案）》，建議依據(jù)立法法的規(guī)定，通過修改《城市房地產(chǎn)管理法》，授權(quán)國(guó)務(wù)院就征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋與拆遷補(bǔ)償先制定行政法規(guī)。此外，為解決《城市房地產(chǎn)管理法》與其他相關(guān)法律之間存在沖突以及規(guī)范不明等問題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還根據(jù)中央批準(zhǔn)的全國(guó)人大2008年~2012年立法計(jì)劃及立法程序，已經(jīng)啟動(dòng)了《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂工作，并在網(wǎng)絡(luò)上開設(shè)征集意見專欄。本報(bào)記者  彭林