經過近1年的宏觀調控，房地產態(tài)勢如何？昨天在常州舉辦的“長三角房地產發(fā)展論壇”上，業(yè)內人士再次縱論樓市。

    開發(fā)商要建“不被調控的樓盤”，購房者應更加挑剔

    “如果說，1998年的房改政策是全面啟動房地產市場的話，那么去年出臺的‘國八條’則是擇優(yōu)啟動房地產市場?！比绾卫硇悦鎸Ξ斍暗姆康禺a市場？中國房地產業(yè)協會副會長顧云昌說，對開發(fā)商而言，應生產一種“不被調控的樓盤”，購房者則應更加挑剔。

    何為“不被調控的樓盤”？即定位準、質量高、性價比優(yōu)、有文化內涵。他建議開發(fā)商借鑒“晉商”喬致庸給下屬的兩個理念，一是胸懷天下人，但不是胸懷天下人的錢，而是天下人的需求。對開發(fā)商而言，就是要多建符合購房者需求的樓盤。二是不僅要掙錢，更要為企業(yè)掙更多的聲譽?！扒皟赡觊_發(fā)商浮躁，掙了不少錢，但在現在的市場環(huán)境下，企業(yè)要常青，必須講品牌、講誠信。”

    “我鼓勵消費者要更加挑剔。以前有個說法，長三角一帶的人看房非常挑剔，像上海人買樓要看36次，而北京人是看6次，東北人只看1次。但后來上海人看樓次數卻從36次降到0次。這主要是市場原因，當時市場太火熱了，讓消費者失去了理性。市場經過調控后，消費者應該變得更加理性，更為挑剔?！?/P>

    住宅產業(yè)化必須取消毛坯房

    “中國是世界上唯一一個賣毛坯房的國家，這就相當于城里的自留地，但種地的人都是外行。為什么讓外行搞裝修，而不能交給裝修專業(yè)部隊去做呢？”

    建設部住宅產業(yè)化促進中心副總工程師孫克放直言，中國住宅產業(yè)化必須跨越的一大門檻就是取消毛坯房，全部住宅精裝修出售，如不跨越這一步，節(jié)材就是空話。據了解，目前住宅精裝修比例相當低，南京僅有10%左右。精裝修是一個發(fā)展趨勢，現在北京的CBD項目，10個中有8個搞精裝修，上海精裝修比例達到35%，廣州要求90平米以下的住房必須精裝修。

    孫克放還說，無論新舊住宅，節(jié)能是第一位的?！氨本┮荒暌隆?30個昆明湖’，但只留下了不到‘3個昆明湖’，就是因為沒有很好地回收利用雨水。南京聚福園是中國最早利用雨水資源的，事實證明很成功。”在談到如何節(jié)能時，孫克放不無遺憾?！霸诠?jié)能方面，國外的經驗值得借鑒，在日本購太陽能房子，政府會給予一次性補貼2000美金；德國花費22年的時間推廣節(jié)能技術，住宅每平方米能耗從300降到50?！?/P>

    他給夏熱冬冷地區(qū)開出一張包括十項技術的節(jié)能“處方”：外墻保溫技術、太陽能供熱水技術、窗外遮陽技術、太陽能采暖技術、再生水回用技術、有機垃圾生化處理技術、地源水源熱泵應用技術、水體生態(tài)凈化技術、屋頂綠化及隔熱技術、產業(yè)化裝修成套技術。

    房價調劑失當，樓市隱藏“危機”

    南京大學不動產研究中心主任高波對房地產業(yè)發(fā)展過程中的“弊病”展開“炮轟”，并稱房地產業(yè)存在諸多“危機”。

    “當前房地產業(yè)文化價值不斷喪失，文化創(chuàng)新失重不足。相當多的開發(fā)商文化觀念淡薄，就連‘中國第一地產品牌’也存在‘文化沙漠’，比如建在南京秦淮河和莫愁湖邊的萬科金色家園，對南京的歷史文化是一種戕害。”

    他同時稱，當前房地產價格的調劑失當?！皩Ψ績r最有調控能力的是地方政府，但房價中30% 50%卻是政府收入，30%是地價，5%左右是消費者繳納的契稅，10%左右是開發(fā)商繳納的相關稅費。房價上漲過快，地方政府難逃其咎?！彼J為房價的理想走勢應是這樣：處于銀行按揭貸款利率水平與人均可支配收入增長之間。打個比方，2005年銀行按揭貸款利率為5% 6%，人均可支配收入如果增長了9.6%，那么當年房價的漲幅控制在7% 8%就是合理的。

    “房地產的法制也不健全。目前按揭貸款余額高達1.8萬億元，但還沒有一部法律對老百姓的不動產進行保護，這如何能讓老百姓放心大膽地進入房地產市場、進行財富配置呢？”