改革開放以來，經(jīng)過短短二十多年，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更是以兩位數(shù)的發(fā)展速度增長(zhǎng)。2004年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資額和銷售額的增長(zhǎng)率分別達(dá)到29.2％和40％，顯示了這一產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)也越來越受到人們的重視和關(guān)注。從城市規(guī)劃的角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)猶如一把"雙刃劍"，一方面房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善城市景觀面貌、提高居住環(huán)境質(zhì)量、推動(dòng)城市化進(jìn)程起了十分重要的作用；另一方面，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和城市規(guī)劃部門之間的價(jià)值觀念不同，雙方考慮問題的側(cè)重點(diǎn)也就不同，由此產(chǎn)生了較多矛盾和沖突，直接導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展，對(duì)城市的現(xiàn)代化建設(shè)造成　了嚴(yán)重影響。

    從動(dòng)態(tài)和發(fā)展的角度看，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)是城市發(fā)展過程中關(guān)系十分密切的兩個(gè)環(huán)節(jié)。城市規(guī)劃為城市的遠(yuǎn)景發(fā)展設(shè)計(jì)了一個(gè)美好的藍(lán)圖，但要將規(guī)劃的設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，必須借助房地產(chǎn)開發(fā)。否則，再好的城市規(guī)劃，也只能"墻上掛掛"。

    但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商與城市規(guī)劃部門的價(jià)值概念畢竟存在著很大的差異，有時(shí)甚至完全對(duì)立。從總體上看，由于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，利潤(rùn)豐厚，因此開發(fā)商追求的是經(jīng)濟(jì)效益最大化，換言之，沒有利潤(rùn)或利潤(rùn)很低的開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)商是不會(huì)去投資的；反之，只要有利可圖，即使社會(huì)效益和環(huán)境效益很差，甚至損害城市的整體利益，開發(fā)商也會(huì)進(jìn)行投資。而城市規(guī)劃部門則強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益三者的協(xié)調(diào)，在三者發(fā)生矛盾沖突時(shí)，他們通常將社會(huì)效益和環(huán)境效益放在首位。由于雙方的價(jià)值觀念不同，城市規(guī)劃部門與房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常發(fā)生矛盾沖突，而且，矛盾沖突的結(jié)果往往是，由于地方政府擔(dān)心如果損害了開發(fā)商的利益，投資項(xiàng)目就會(huì)失去，便迫使城市規(guī)劃部門修改規(guī)劃方案，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的要求。這種做法不但不能發(fā)揮引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開發(fā)的作用，反而成為房地產(chǎn)開發(fā)商的工具。

    而且，近年來，中國(guó)城市化水平每年均以1.4個(gè)百分點(diǎn)以上的速度增長(zhǎng)，到2002年底中國(guó)的城市化水平已達(dá)39.01％。無論是學(xué)術(shù)界還是政府都意識(shí)到，中國(guó)城市化已經(jīng)進(jìn)入全新的快速發(fā)展階段。建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興在"2003可持續(xù)發(fā)展城市化戰(zhàn)略國(guó)際會(huì)議"上指出，當(dāng)今的中國(guó)正處于進(jìn)一步擴(kuò)大改革開放的新的發(fā)展時(shí)期，也是城市化發(fā)展的加速時(shí)期。郝壽義（2003）在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)科發(fā)展研討會(huì)上指出，中國(guó)城市化進(jìn)入快速發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)全球化和體制轉(zhuǎn)型的特殊背景賦予了中國(guó)城市化一系列特殊性。城市化的快速發(fā)展對(duì)于相對(duì)有限的城市發(fā)展所需資源的合理配置提出了更高的要求，同時(shí)城市化快速發(fā)展將導(dǎo)致大量流動(dòng)人口進(jìn)入城市，這對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)提出了更為現(xiàn)實(shí)的需求。因此，在這種形勢(shì)下，深入研究城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制問題，對(duì)于促進(jìn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)作用的內(nèi)在機(jī)制

    一般而言，城市規(guī)劃作為創(chuàng)造和諧城市環(huán)境的主要路徑之一，它既可加速土地用途向更合理的方向轉(zhuǎn)化，推動(dòng)城市布局與資源配置的最優(yōu)化，同時(shí)也可作為阻止非合理使用土地的有力手段，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展。具體而言，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的作用機(jī)制主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

    1、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地性質(zhì)和用途的影響

    不同性質(zhì)的建設(shè)用地，其單位面積所發(fā)揮的經(jīng)濟(jì)效益是不同的，而投資效益又是房地產(chǎn)開發(fā)商所最關(guān)注的問題。城市規(guī)劃根據(jù)城市發(fā)展方向，劃分城市用地功能分區(qū)，確定用地性質(zhì)，如工業(yè)用地、居住用地、公建用地、綠地、道路廣場(chǎng)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地等。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，應(yīng)該按照規(guī)劃確定的內(nèi)容和提出的條件，對(duì)不同性質(zhì)的用地確定不同性質(zhì)的開發(fā)用途。房地產(chǎn)開發(fā)必須要在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇合適的區(qū)位進(jìn)行開發(fā)。城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、用途以及使用過程中對(duì)地形、地貌、相鄰關(guān)系的影響，都必須接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，按規(guī)劃確定的用地性質(zhì)和用途進(jìn)行合理的開發(fā)利用。只有這樣，才能保證城市開發(fā)和建設(shè)有序、協(xié)調(diào)、健康地發(fā)展。

    2、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模的影響

    為保持房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，避免城市無節(jié)制地向外延伸和提高城市土地的集約利用程度，城市規(guī)劃確定了城市的發(fā)展方向和用地發(fā)展規(guī)模，這說明每年供房地產(chǎn)開發(fā)的土地是有限制的。當(dāng)土地需求量增加時(shí)，可供開發(fā)土地的價(jià)值就會(huì)上升，房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值也隨之提高。因此，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)的用地規(guī)模，不但可以使城市土地價(jià)值經(jīng)常保持在較高的水平，而且還有利于提高城市土地開發(fā)的集約利用程度，這一點(diǎn)在城市化快速發(fā)展時(shí)期尤為重要。由于在城市開發(fā)活動(dòng)中，對(duì)不同行業(yè)的用地的投資收益是不同的，往往導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總趨向于收益高的行業(yè)進(jìn)行開發(fā)，其結(jié)果是利潤(rùn)高的行業(yè)用地規(guī)模出現(xiàn)膨脹，城市用地結(jié)構(gòu)失衡，規(guī)模失控，地價(jià)下降。因此，城市規(guī)劃既要對(duì)城市總用地規(guī)模進(jìn)行控制，又要對(duì)不同用途的地塊確定合理的規(guī)模，抑制高收益用地的過度膨脹，制止以高收益擠占低收益用地，保證必要的低收益用地規(guī)模，使城市用地結(jié)構(gòu)保持合理的比例，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理、有序開發(fā)。

    3、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用地開發(fā)強(qiáng)度的影響

    城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度，受到其使用性質(zhì)和對(duì)周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對(duì)其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對(duì)確定建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。

房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制

    近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展代理者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的作用機(jī)制。

    1、房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

    一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動(dòng)或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場(chǎng)地、空間和建筑物。如商業(yè)、旅館、飯店業(yè)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電通信業(yè)和金融、保險(xiǎn)以及其他知識(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。另一方面，制度變遷作用。房地產(chǎn)開發(fā)是與財(cái)產(chǎn)制度相關(guān)度最大的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。土地與房產(chǎn)是最基本的生產(chǎn)要素之一，又是極為重要而基本的社會(huì)財(cái)產(chǎn)。改革土地和住房制度，必然涉及到價(jià)格體系、市場(chǎng)體制以及福利制度和工資制度等一系列改革。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土地使用制度及住房制度的改革，將有利于推動(dòng)傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制度變遷進(jìn)程。

    2、房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)變遷的影響

    城市的用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)、功能分區(qū)等是城市空間結(jié)構(gòu)的重要組成部分，都受到城市內(nèi)部土地利用經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約與影響，這種無形的力量，對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的變遷起著潛在的調(diào)節(jié)和促進(jìn)作用。在城市規(guī)劃的實(shí)施過程中，要充分發(fā)揮這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，必須重視房地產(chǎn)開發(fā)的作用。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的影響表現(xiàn)在兩方面：一方面是建成區(qū)內(nèi)的空間重構(gòu)，另一方面是建成區(qū)的擴(kuò)展。隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，工業(yè)生產(chǎn)中心開始向第三產(chǎn)業(yè)中心發(fā)展，對(duì)商業(yè)用地的需求量增加，而商業(yè)用地的區(qū)位要求較高，要在城市的中心地段，城市中心的居住用地部分轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，從而可能引起連鎖變化：位于中心區(qū)的普通住宅用地逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樯虅?wù)和高級(jí)住宅用地，位于建成區(qū)內(nèi)和邊緣的工廠開始轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫兀紖^(qū)的農(nóng)業(yè)用地被征用，鄰近城區(qū)的轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫兀x城區(qū)較遠(yuǎn)的轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地。不同類型商品房的空間分布不斷改變城市用地的分布特征，形成新的城市功能空間結(jié)構(gòu)。在這一過程中，如果從城市規(guī)劃的角度進(jìn)行因勢(shì)利導(dǎo)，則可以在很大程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)分布、房地產(chǎn)價(jià)值和城市合理布局的動(dòng)態(tài)平衡，從而也將進(jìn)一步提高城市規(guī)劃的水平。

    3、房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市更新和拓展的影響

    舊城更新與新區(qū)開發(fā)，是城市規(guī)劃和建設(shè)面臨的兩大任務(wù)，對(duì)促進(jìn)完善城市用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)，兩者是同樣重要且各有獨(dú)特的作用。舊城更新規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分。通過房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)城市老城區(qū)的布局結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)進(jìn)行更新和完善，是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的重要路徑。隨著城市化的快速發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，我國(guó)很多城市中心區(qū)的綜合功能在衰竭、甚至惡化，不能適應(yīng)城市新的發(fā)展要求，進(jìn)行舊城更新改造勢(shì)在必行。在這種情況下，通過房地產(chǎn)開發(fā)手段，使原有城區(qū)獲得一定程度的復(fù)興，為其增加和輸入新的活力，促進(jìn)城市有機(jī)整體協(xié)調(diào)發(fā)展，不失為一種理性選擇。一方面，可在舊城內(nèi)進(jìn)行居住區(qū)的綜合開發(fā)，調(diào)整人口、用地分布，完善用地布局結(jié)構(gòu)；另一方面，可對(duì)老城區(qū)中心進(jìn)行以更新改造為主的綜合性再開發(fā)，強(qiáng)化中心區(qū)的功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)分布的用地構(gòu)成，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)境的整治和設(shè)施的改造，促進(jìn)中心地區(qū)發(fā)展。在加強(qiáng)舊城更新規(guī)劃建設(shè)的同時(shí)，也必須重視新區(qū)的拓展。新區(qū)拓展實(shí)質(zhì)上是城市的一種擴(kuò)張。通過新區(qū)建設(shè)在選址、功能上的調(diào)整完善作用，適應(yīng)了規(guī)劃對(duì)用地布局的要求，為原有城市注入了新的活力。在新區(qū)擴(kuò)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)手段的引入是非常重要和有效的。在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，通過房地產(chǎn)開發(fā)，既可提供城市建設(shè)資金，又可對(duì)新區(qū)開發(fā)的土地性質(zhì)、規(guī)模、位置的擇定符合城市規(guī)劃的意圖和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既滿足開發(fā)的要求，又保證規(guī)劃的實(shí)施、落實(shí)。　

   
結(jié)語(yǔ)

    綜上所述，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對(duì)城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動(dòng)起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤(rùn)最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益（包括環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益等）。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間既是宏觀與微觀、整體與局部、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，又是后者服從前者，前者兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)，符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施，取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績(jī)，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績(jī)。因此，深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)于探求促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。